Op 24 oktober 2025 heeft de Vlaamse Regering het ontwerp van Programmadecreet bij de begroting 2026 ingediend bij het Vlaams Parlement. De voornaamste wijziging ten aanzien van het voorontwerp van Programmadecreet van 3 oktober 2025 situeert zich op het vlak van de overdracht van familiale vennootschappen die residentieel vastgoed aanhouden. Hierna schetsen wij beknopt de huidige regeling en vervolgens de geplande hervormingen.
1. Actueel gunstregime voor familiale vennootschappen
Al vele jaren kunnen familiale vennootschappen in het Vlaams Gewest onder bepaalde voorwaarden geschonken worden of vererven aan een gunsttarief van 0% in de schenkbelasting en van 3% of 7% in de erfbelasting.
Eén van de voorwaarden om van dit gunsttarief te kunnen genieten is dat de familiale vennootschap een ‘reële economische activiteit’ uitoefent. Op heden geldt het (weerlegbaar) decretaal vermoeden dat een vennootschap geen reële economische activiteit heeft indien voldaan is aan twee boekhoudkundige parameters, te weten indien de vennootschap in minstens één van de drie boekjaren voorafgaand aan de schenking/het overlijden terreinen en gebouwen bezit die 50% van haar balanstotaal overstijgen én cumulatief de post ‘bezoldigingen, sociale lasten en pensioenen’ gelijk of lager is dan 1,5% van haar balanstotaal.
Vlabel neemt klassiek het standpunt in dat dit decretaal vermoeden niet kan worden weerlegd indien de vennootschap niet-bedrijfsgerelateerd vastgoed aanhoudt. Deze restrictieve interpretatie van Vlabel is intussen achterhaald, onder meer doordat het hof van beroep te Gent in het befaamde ‘Beenhouwerij-arrest’ van 1 juni 2021 oordeelde dat het aanhouden van niet-bedrijfsgerelateerd vastgoed het weerleggen van het vermoeden en dus de toepassing van het gunstregime voor familiale vennootschappen niet verhindert. Sinds het arrest van het Grondwettelijk Hof van 23 maart 2023 staat vast dat wanneer het (tegen)bewijs van een reële economische activiteit door de belastingplichtige wordt geleverd, het gunsttarief in principe op de gehele waarde van de aandelen kan worden genoten, ook indien de vennootschap private onroerende goederen bezit die niet ten dienste staan van de kwalificerende activiteit.
2. Geplande decretale wijzigingen
a) Voorontwerp van Programmadecreet bij de begroting 2026 van 3 oktober 2025
Volgens de Vlaamse Regering is het geenszins de bedoeling dat zuiver privaat patrimonium onder het gunstregime voor familiale vennootschappen wordt overgedragen. Het voorontwerp voorzag daarom onder meer de volgende aanpassingen:
• Onroerende goederen die tot bewoning worden aangewend of zijn bestemd (inclusief bouwgronden) worden expliciet rechtstreeks uitgesloten van het gunstregime. Het gunsttarief wordt niet langer toegepast in de mate dat dit ‘uitgesloten vastgoed’ wordt gereflecteerd in de waarde van de aandelen van de familiale vennootschap. Hetzelfde geldt voor uitgesloten vastgoed dat toebehoort aan een vennootschap waarin de familiale vennootschap (holding) rechtstreeks of onrechtstreeks een participatie van minstens 10% aanhoudt;
• Het bepalen van de mate waarin dit ‘uitgesloten vastgoed’ wordt gereflecteerd in de waarde van de aandelen van de vennootschap moet verplicht gebeuren met een verslag van een gecertificeerde accountant of een bedrijfsrevisor (die niet de commissaris is). Vlabel zal voortaan in haar voorafgaande attesten kunnen bevestigen dat deze waardering van de accountant of bedrijfsrevisor correct is;
• Gelet op de rechtstreekse uitsluiting van residentieel vastgoed en bouwgronden, worden de twee voormelde boekhoudkundige parameters geschrapt.
b) Ontwerp van Programmadecreet bij de begroting 2026 van 24 oktober 2025
De belangrijkste wijziging in het definitieve ontwerp ten opzichte van het voorontwerp is dat een uitzondering wordt voorzien voor familiale vennootschappen die actief en op professionele wijze in residentieel vastgoed opereren. Om deze uitzondering te kunnen genieten, gelden cumulatief de volgende voorwaarden:
i) De omzet van de familiale vennootschap wordt voor minstens 75% gegenereerd uit een reële economische activiteit die betrekking heeft op onroerende goederen die tot bewoning worden aangewend of zijn bestemd en die een louter beheer van dergelijke goederen overstijgt, én;
ii) De vennootschap moet bovendien minstens één tewerkgestelde werknemer (in voltijdse eenheden) tellen en dit zowel gedurende drie jaar voor als drie jaar na de overdracht.
Hoewel de toevoeging van deze uitzondering kan worden toegejuicht, vergen bepaalde aspecten nadere uitwerking. Zo wordt onder meer niet gespecifieerd in welke referentieperiode de 75%-omzetdrempel moet worden behaald en wordt niet verduidelijkt hoe deze drempel moet worden berekend in geval van complexe holdingstructuren. Wordt de omzetdrempel desgevallend toegepast op de geconsolideerde omzet van de groep dan wel per dochtervennootschap afzonderlijk? Of wordt daarentegen enkel naar de activiteit van de holding zelf gekeken? En wat met professionele vastgoedvennootschappen met personeel die zowel in commercieel als in residentieel vastgoed actief zijn? Dergelijke vennootschappen dreigen (deels?) uit de boot te vallen vermits de omzet die voortvloeit uit het commercieel vastgoed niet lijkt mee te tellen bij de berekening van de 75%-drempel.
c) Inwerkingtreding
Het decreet treedt in principe op 1 januari 2026 in werking en zal van toepassing zijn op alle schenkingsakten die vanaf die datum worden verleden en op alle nalatenschappen die vanaf dan openvallen.
Let wel, het ontwerp van Programmadecreet ligt momenteel ter tafel bij het Vlaams Parlement en kan dus nog gewijzigd worden. Wij volgen dit verder nauwgezet op.
Wie nog onder het huidige gunstregime zijn familiale vennootschap wil schenken, onderneemt dus best zo snel mogelijk actie. Rekening houdend met de toestroom aan aanvragen voor testattesten, is de kans evenwel reëel dat dergelijke schenking zonder attest zal moeten gebeuren en dus zonder de zekerheid dat Vlabel akkoord gaat met de kwalificatie als familiale vennootschap.
Marlon Baelde (baelde@deknudtnelis.be)
